地方政府平臺公司擔負著推進城市建設和發(fā)展的職能，土地開發(fā)業(yè)務作為其支撐基礎設施建設投入的重要資金來源，對平臺公司履行基礎建設職能，開展日常融資活動，都起到了重要的支撐作用。
面對國家關于土地政策的變化和平臺公司開展傳統(tǒng)的土地一級開發(fā)業(yè)務不可持續(xù)的狀況，平臺公司在做地業(yè)務上如何繼續(xù)健康開展？傳統(tǒng)的做地業(yè)務和管理模式該如何調(diào)整？我們經(jīng)過對相關政策的研究和對平臺公司做地業(yè)務現(xiàn)狀分析，提出以下探索性的意見和建議，供大家交流和探討。
一、如何深化土地一級開發(fā)業(yè)務
（一）推動一二級聯(lián)動開發(fā)
平臺公司可利用儲備土地資源和一級開發(fā)能力優(yōu)勢，進行資源整合和招商合作，將土地一級開發(fā)業(yè)務繼續(xù)延伸到房地產(chǎn)開發(fā)領域，既負責前期的一級土地開發(fā)業(yè)務，也參與出讓環(huán)節(jié)拿地，在獲得土地使用權后進行二級開發(fā)建設。這既避免因土地出讓的普遍延期造成新的債務風險，實現(xiàn)債務的平穩(wěn)接續(xù)，又可以通過二級開發(fā)收益反哺一級開發(fā)。
（二）布局介入城市更新
國家已明確提出，“十四五”要加快實施城市更新行動，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁，奠定了城市更新在“十四五”時期的重要地位。城市更新在某種意義上是過去棚戶區(qū)改造業(yè)務的延伸與升級，但賦予了更多城市文化和城市生態(tài)的內(nèi)涵提升。平臺公司參與城市更新具有一定的業(yè)務基礎、業(yè)務能力與經(jīng)驗優(yōu)勢，應加快布局和全方位介入，形成新的業(yè)務亮點和發(fā)展品牌。
二、如何拓展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務
地產(chǎn)開發(fā)分為商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)與公益性項目建設。商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)從地產(chǎn)用途上主要為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三種，平臺公司可以通過公開市場“招拍掛”拿地，直接從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)建設；公益性項目建設主要是城投使用政府劃撥用地或公開市場拍得出讓地，進行保障房、安置房項目建設。
（一）積極參與公益性項目建設
國家在“十四五”規(guī)劃中明確，要完善住房市場體系和住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。在這樣的背景下，擴大租賃住房的供給，尤其是保障性租賃住房的建設是各地政府的重要任務。
在住房保障作為地方政府主體責任的情況下，這一輪租賃住房的建設任務將轉移到地方政府平臺公司的身上。一方面，平臺公司作為國企，需擔當責任，發(fā)揮自身在土地開發(fā)業(yè)務上積累的優(yōu)勢，參與保障性租賃住房、人才房、共有產(chǎn)權住房的開發(fā)建設，盤活存量土地，獲取穩(wěn)定租金收入。另一方面，平臺公司作為城市舊改項目的主體，在城市更新安置房、保障房等公益性項目承接上具有天然的優(yōu)勢。租賃住房建設在未來將成為平臺公司地產(chǎn)業(yè)務的核心內(nèi)容。
（二）拓展商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務
1、自行開發(fā)建設或合作開發(fā)住宅地產(chǎn)
從事住宅開發(fā)的平臺公司類似于區(qū)域性小型房地產(chǎn)商，可依托其土地資源與土地開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢，自行開發(fā)建設或者與大型房地產(chǎn)商成立合資公司進行開發(fā)商業(yè)性地產(chǎn)項目。隨著國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略深入實施，以及房地產(chǎn)與旅游、養(yǎng)老、租賃等產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，單一的住宅開發(fā)將逐漸走向“地產(chǎn)+X”的類別地產(chǎn)多元化開發(fā)模式，未來綜合性房地產(chǎn)開發(fā)已成為趨勢。
2、依托土地資金優(yōu)勢，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提高商業(yè)設施本身的房地價值和其所在地的地產(chǎn)價值來獲取利潤。平臺公司可憑借區(qū)域資源稟賦、較優(yōu)質的土地資源、較強的融資能力，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，在城市核心地段建設寫字樓、商場、酒店、商住公寓等物業(yè)，并持有資產(chǎn)，委托專業(yè)的資產(chǎn)管理公司進行專業(yè)化運作，推動商業(yè)房地產(chǎn)所在地產(chǎn)不斷升值，不斷做大國有資產(chǎn)。通過收取租金，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)獲得持續(xù)的現(xiàn)金流。同時，還可通過發(fā)行REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。
3、整合資源提升能力，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，構建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化的平臺，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營的新型商業(yè)模式，也是一種整合資源、承載與促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)形態(tài)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除土地一二級聯(lián)動開發(fā)之外，更加注重產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)孵化、招商引資等綜合能力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類似于園區(qū)開發(fā)企業(yè)，招商引資、建設標準化廠房、對園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供水熱電氣甚至金融服務，獲取廠房租金收入和其他服務收入。
平臺公司可在原有的土地開發(fā)業(yè)務的基礎上，憑借較高的區(qū)域資源稟賦、政府劃撥的地區(qū)優(yōu)質的工商產(chǎn)業(yè)股權和良好的政企關系，提升產(chǎn)業(yè)運營、孵化、培育、招商實力，依托資源整合與拿地能力，推進“產(chǎn)業(yè)+土地+地產(chǎn)+運營+招商+服務”的六位一體的模式，有條件地向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型。國內(nèi)較出名的是蘇州工業(yè)園模式，當?shù)亓己玫漠a(chǎn)業(yè)基礎、較強的招商引資能力、合理的園區(qū)規(guī)劃、高質量的運營服務，較高的地方政府施政能力、延續(xù)的政策都成為了成功打造蘇州工業(yè)園區(qū)不可缺少的因素。
（三）延伸地產(chǎn)服務板塊
作為地方政府平臺公司轉型發(fā)展需要，拓寬產(chǎn)業(yè)領域和延伸產(chǎn)業(yè)鏈，已成為平臺公司需要重點關注的問題之一。政府平臺公司需要在地產(chǎn)行業(yè)的延鏈、強鏈、補鏈方面，多做文章。不少地方的政府平臺公司業(yè)務大多涉及物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理，與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相伴而行。這類物業(yè)經(jīng)營和管理業(yè)務以拆遷安置房、保障房的物業(yè)管理、政府性辦公大樓物業(yè)管理為主，同時涉及到商業(yè)街區(qū)、酒店物業(yè)等的管理和運營以及“三供一業(yè)”物業(yè)接收改造的內(nèi)容。
物業(yè)行業(yè)主要收入來源于基礎服務，但增值服務可長期發(fā)力，為公司長遠發(fā)展帶來收益。物業(yè)管理公司優(yōu)質的服務水平帶來的品牌效應可為業(yè)績增長提供有效背書，是物業(yè)公司實現(xiàn)長久發(fā)展的關鍵。平臺公司作為地方國企，可憑借在當?shù)剌^強的信用、口碑，進入物業(yè)經(jīng)營領域的投資開發(fā)，培養(yǎng)一批專業(yè)的高責任心的物業(yè)管理人員，實行規(guī)范化、專業(yè)化管理，著力提高管理水平的市場競爭力，樹立公司品牌。
三、如何突破平臺公司做地業(yè)務的瓶頸
我們知道，經(jīng)政府授權進行土地一級開發(fā)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地或鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使得該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“熟地”出讓標準，再對“熟地”進行有償出讓。待熟地有償出讓后的收入扣除必要的成本，作為平臺公司從事土地開發(fā)的收益，這已經(jīng)成為政府支持平臺公司的常規(guī)手段，也是傳統(tǒng)的平臺公司開展做地業(yè)務的標準動作。但是隨著土地政策的調(diào)整,平臺公司這樣的盈利模式已不可持續(xù)。
那么，如何突破地方政府平臺公司做地業(yè)務的瓶頸呢？我們認為：
一是在土地出讓收入分配機制上，需要地方政府更加科學地做好財政預算的分配和安排。
首先，《關于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》已經(jīng)出臺，要求“十四五”期間，土地出讓收益的50%用于鄉(xiāng)村振興，這必然減少了政府可用于城市基礎設施開發(fā)建設資金來源，同時也大幅降低了平臺公司通過做地，實現(xiàn)土地開發(fā)收益的預期。
其次，自2022年1月1日起實施由財政部等四部門發(fā)布的《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》帶來一定影響?！锻ㄖ分赋?，將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。這對于通過公開市場“招拍掛”直接拿地的平臺公司而言，無疑對做地業(yè)務帶來的不確定性將大大增加，也將直接影響到企業(yè)的收益和現(xiàn)金流。
二是在土地供應和運作上，需要政府相關部門更加科學地控制好土地供應節(jié)奏和規(guī)劃好業(yè)務運作的流程。
由于土地新政的實施，土地供應的節(jié)奏通常由政府相關部門把握，做地業(yè)務的回款由財政在預算中安排。如此，一個簡單的做地業(yè)務已經(jīng)參與到整個成熟土地開發(fā)和運作的大循環(huán)中。從土地收儲、拆遷、熟化、上市掛牌到資金回籠整一套運作流程、周期以及運作收益，與過去傳統(tǒng)的做地業(yè)務相較，都發(fā)生了很大的變化，因此對平臺公司從事土地整理業(yè)務等帶來的收入與回款的波動性、風險性也同步增加。
因此，對于地方政府平臺公司而言，準確理解和把握好國家有關土地政策，分析和研究土地財政變化后對于平臺公司從事做地業(yè)務的影響，加快延伸地產(chǎn)業(yè)務的產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈，采取行之有效的措施和手段非常重要。這方面也需要各有關城市建設開發(fā)相關機構和專家，共同研究和解決。
